住宅ローンってどう組むの？メリット・デメリットと一緒に解説

住宅ローンは、住宅を購入するために借り入れるローン（融資サービス）のことです。
ローンの中には、カードローンのように使いみちが特に決まっていなくて自由なものと、教育ローンやマイカーローンのように使いみちが固定されている目的別ローンがあります。

住宅ローンは使途が決まっている目的別ローンの代表的なものといえます。
住宅は生活の基盤となる最も重要なものの1つですが、住宅（土地や建物）を現金で購入できるケースはまれで、住宅ローンを利用することで、より早い段階で住宅を購入することができます。

また、カードローンの金利は10%を超えるものがほとんどですが、住宅ローンの場合には（2019年5月時点の金利水準でいえば）1％程度の金利で借りることができます。

※審査や審査基準については、最後の項目でご説明します。

住宅ローンは年収よりも高額だけど大丈夫？

ところで、住宅ローンについて関心のある方の中には「年収以上のお金を借りられるのか」という疑問を持たれている場合もあるでしょう。

例えばカードローンには総量規制というルールがあります。

総量規制とは、貸金業法に規定されている制度で収入の3分の1以上は借りることができないというものです。

しかし、住宅ローンに総量規制は適用されませんので安心してください。

住宅ローンなら収入金額よりも大きな金額である住宅をローンで購入することができるのです。

マイホームは住宅ローンを利用する場合と、現金一括で購入する場合があります。

それぞれのメリットについて見てみましょう。

住宅ローンを利用するメリット

住宅ローンを利用すると主に4つのメリットが得られます。

高額な現金が必要ない

住宅ローンを利用すると、住宅購入に必要な高額の現金がなくても住宅が手に入ります。

人気の物件や立地など、すぐに売れてしまいそうな家や条件にぴったりの家が見つかったときにも、すぐに欲しい家を購入できるのもメリットのひとつです。

資産運用がしやすい

住宅や物件を購入する時は、マイホーム目的ではなくマンション経営などの資産運用目的の場合もあります。

資産運用目的の物件を購入する時にも、住宅ローンを利用すれば元手が少ない状態から資産運用が始められるメリットが得られるでしょう。

団信に入れる

民間の住宅ローンを利用する場合、「団体信用生命保険（団信）」の加入が必須です。

住宅ローン返済中に、加入者にもしものことがあった場合、団信からの生命保険金で住宅ローン残額が支払われます。

住宅ローンを利用すると、例えもしもの場合でも残された家族は住宅ローンの心配もなく、家も手放さずに済み続けられるという安心面でのメリットも得られるのです。

住宅ローン控除が受けられる

住宅ローンを利用すると、住民税や所得税などの軽減措置が受けられる「住宅ローン控除」の制度が利用できます。

住宅ローンを利用することで、節税効果が得られるメリットもあります。

現金一括で購入するメリット

住宅ローンを組まずに現金一括で家を購入する際のメリットは以下の3つです。

総支払額が少ない

現金一括で住宅を購入すると、住宅ローンにかかる金利が不要になります。

さらに、保証会社や団信加入も含めた諸手続きへの手数料も不要です。

トータルで支払う金額が、住宅ローンを利用する場合よりも少なくなるのが最大のメリットと言えるでしょう。

抵当権がない

住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、住宅には「抵当権」が発生します。

抵当権とは、万が一住宅ローンの返済ができない状態になった場合に、銀行が土地や建物を担保にできる権利です。

住宅ローンの返済とともに抵当権は抹消されますが、抵当権が残ったまま、つまり住宅ローンが完済していない住宅は売却できません。

現金一括で購入した場合は、抵当権が発生しないため住宅はすでに自分の財産になります。

住宅の売却時にも制限が出ず、ライフルタイルに合わせて住み替えや買い替えがスムーズにできるのもメリットです。

契約や引き渡しが早い

住宅ローンを利用する時は、付随する契約や審査に必要な手続きもあり、時間もかかります。

現金一括で住宅を購入した場合は、そもそも住宅ローンに関する手続きや審査に必要な時間が不要になるため、契約や引き渡しが早くなるのもメリットと言えるでしょう。

住宅ローンには変動金利と固定金利があります。

それぞれの仕組みと金利の種類を選ぶメリット・デメリットを見てみましょう。

変動金利とは

変動金利とは半年ごとに金利が見直され、その金利の変動をもとにして5年ごとにローンの返済額が見直されるタイプの住宅ローンです。

金利の上昇にともなって返済額も増える場合でも、変動率は従来の返済額の1.25倍までという上限がついています。

固定金利

固定金利とは、金利が固定されるタイプの住宅ローンです。

固定金利型住宅ローンの中でも、さらに以下の3つに分かれます。

全期間固定とは

全期間固定は、住宅ローン借り入れ中の全期間で適応金利が変わりません。

段階金利とは

段階金利とはある一定の年数が経過すると金利が上昇するなど、段階的な金利変動があるのが特徴です。

例えば、住宅ローン利用開始から10年目まで固定金利、11年目から金利がアップし20年目までその金利で固定、というように返済していきます。

固定金利選択とは

固定金利選択とは、一定の固定金利の期間を経た後、あらためて固定金利型か変動金利型かを選べる住宅ローンです。

金利選びのメリット・デメリット

金利のタイプごとでそれぞれのメリット・デメリットを見てみましょう。

変動金利のメリット・デメリット

変動金利のメリットは以下の通りです。

これに対して、変動金利のデメリットは以下の通りです。

変動金利は、金利が低いときに借り入れると総返済額が減らせるのがメリットです。

一方で、金利が上昇して返済額が増えてしまうリスクも同時に覚えておきましょう。

全期間固定のメリット・デメリット

全期間固定のメリットは以下の通りです。

一方で全期間固定のデメリットは以下の通りです。

全期間固定型は、返済額が返済期間を通して一定のため、毎月の返済計画が立てやすいメリットがあります。

デメリットとして金利が下落すると金利負担が大きくなるリスクがありますが、低金利時に借入をすることで将来へのリスクヘッジができるのも特徴です。

段階金利のメリット・デメリット

段階金利のメリットは以下の通りです。

段階金利のデメリットは以下の通りです。

段階金利型は、金利が変動しますが一度のみのため、比較的安定的な返済が望めるメリットがあります。

ほかは借入時や変動時に低金利の場合は返済負担が減るメリットがある一方、金利が下落すると金利負担が多くなる固定型ならではのデメリットがあります。

固定金利選択のメリット・デメリット

固定金利選択型は、固定金利期間が過ぎた後、自分で固定金利か変動金利かを選べるため、住宅ローン返済の選択肢の自由度が高いメリットがあります。

一方で、固定金利か変動金利かを選択した後は、その後の金利変動によって返済が有利になるか不利になるかが分かりません。

その後の運の要素もあるのはメリットでもあり、デメリットでもあると言えるでしょう。

住宅ローンの中でも、利用者が多く著名なのが「フラット35」です。

家の購入をしたことがない方でも、「フラット35」という名前を聞いたことがある人は多いのではないでしょうか。

フラット35について見てみましょう。

フラット35の仕組み

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年、全期間固定金利型の住宅ローンです。

フラット35のメリット

フラット35のメリットは以下の通りです。

フラット35は、固定金利型の住宅ローンのため返済計画が立てやすいメリットがあります。

また、保証人不要で利用できるため自営業者など収入が安定していない人でも審査に通りやすいです。

ほかにも、繰り上げ返済に手数料がかからない、万が一の時も安心の団信に入れるメリットもあります。

また、フラット35以外にもリフォームや子育て支援を取り扱ったオプションや商品があり、組み合わせたりライフスタイルに合わせて別のオプションを利用したりといったこともできます。

フラット35のデメリット

フラット35のデメリットは以下の通りです。

フラット35は変動金利型よりも返済総額が高くなることに加えて、市場金利が下がった場合にも低金利の恩恵が受けられません。

また、銀行の住宅ローンは団信の加入料は銀行の場合利子に団信加入料が含まれていますが、フラット35の場合団信加入料を別途支払う必要があります。

さらに、住宅ローンの自己資金が1割未満の場合0.4～0.5程度金利が高くなってしまうのもデメリットです。

フラット35の金利の特徴

フラット35の金利は、2019年5月現在以下の通りです。

ペアローンとは、同一物件に対して複数の債務者がそれぞれでローン契約を行い、お互いに連帯保証人になる借入方法です。

住宅ローンにおけるペアローンは、主に夫婦で組まれるケースが多くなっています。

夫婦でペアローンを組む場合、夫と妻それぞれでローン契約を組むことになります。

ペアローンの仕組みを確認しておきましょう。

団信への加入はそれぞれで

団信への加入は、夫と妻それぞれで加入することになります。

よって、ローン返済中に夫が亡くなった場合は夫の分のローン返済は団信の生命保険から補填されますが、妻の分のローンはそのまま残って返済を続けることになります。

逆の場合も同じです。

住宅を資産とした場合の取り分

住宅を資産とした場合の取り分は、実際に住宅を取得するさいに「どれだけの金額を支払ったか」を所有権の持ち分登記に合わせることになります。

例えば住宅取得にかかった総額が4,000万円、夫と妻それぞれで2,000万円ずつ支払ったのなら資産は50％ずつ。

夫が3,000万円、妻が1,000万円支払ったなら、夫が75％、妻が25％の持ち分になります。

ペアローンのメリット・デメリット

ペアローンのメリットは以下の通りです。

一方でペアローンのデメリットは以下の通りです。

ペアローンは夫と妻別々でローン契約を結ぶため、単独名義や収入合算よりも住宅ローンで借入できる金額が大きくなります。

また、夫と妻それぞれで住宅ローン控除も受けられるので、節税効果も得られるのもメリットです。

一方で、ペアローンにすると同一物件でローンを組んだ場合、単独名義よりも返済総額が多くなってしまうこと、また夫または妻が仕事を辞めたなどで収入がなくなった場合返済負担が大きくなる、さらに住宅ローン控除が受けられなくなるといったデメリットがあります。

続いてに住宅ローンの審査のポイントを見ていきましょう。

住宅ローンの審査で重要になるのは「契約者本人の収入・信用・健康状況」「購入する住宅の価値」の2点です。

フラット35の場合には住宅の価値のほうが重視されますが、銀行系の住宅ローンの場合には両方とも重視されます。

また、上述の通り住宅ローンの審査には2段階あり、銀行の行う事前審査と保証会社の行う本審査があり、これらの審査に両方とも通過するには1か月程度の時間がかかります。

まず契約者自身に関して重要なポイントを列挙します。

住宅ローン審査のポイント（契約者：債務者本人）

審査をする側としては、住宅ローンという長期間にわたる返済を遅滞なく確実に行うことのできる人を求めています。
したがって、頭金を借り入れ時点で住宅価格の1～2割程度用意できている場合には、審査のうえで「この人は余裕資金があったら計画的に貯蓄できる人だ」とプラスに評価されます。
また、反対に過去に携帯料金の未払いがあったり、レンタルDVDの延滞などが積み重なっていた場合など、1つ1つは些細でも細かなマイナスの履歴がある場合には審査においてマイナスに評価されます。

次に、住宅に関する審査のポイントをご説明します。

住宅ローン審査のポイント（住宅）

特にフラット35の場合には、住宅の評価が重要になりますから契約者本人には問題がなくても、住宅の担保評価が低いと審査に通らないこともありますので要注意です。

審査の結果は受けてみないとわからない

審査の厳しさですが、こればかりは「○○銀行が甘い（厳しい）」などと部外者にはわかりません。
銀行の内部者でさえ、他行の細かい審査基準まではわかりませんから、申込者としては万全の準備をして申し込む以外にはできることはないといえます。

ただし、低金利での長期間の銀行融資となるため、消費者金融のカードローンと比較した場合、かなり厳しく、また長い審査となるのは確実でしょう。

住宅ローンには色々な種類があり、利用するならできるだけ返済負担が少ない、無理のない借入をしたいと思っている人が多いでしょう。

次に、賢い住宅ローン選びの方法を解説します。

不動産会社の提携先でいいの？

住宅ローンは、不動産会社の提携先をすすめられることがありますが、不動産会社は保険のプロではありません。

すすめてきた担当者が保険に精通しているとは限らないため、不動産会社がすすめてきた住宅ローンも含めて、複数を比較検討することが大切です。

すすめられた住宅ローンをそのまま契約するのではなく、複数の住宅ローンを自分で探してみて、トータルでどの住宅ローンが適切かを判断しましょう。

マイホームを購入するというのは本当に大きな人生の節目です。

そして、高額な買い物となることは間違いありません。

住宅ローンは、夢のマイホーム購入をサポートしてくれる金融商材。

ただし、綿密な返済計画を立ててからでなければ、せっかく購入したマイホームが、負の資産になってしまう可能性もあります。

そうならないために、現金購入も含めて、住宅ローンを比較し、検討するようにしてください。